伸び悩む給料や深刻化する年金不足などの将来不安に備える資産運用の一助として、不動産投資はサラリーマンに浸透しています。一方で「投資の中でも不動産投資のハードルは高い」という考えが根強いのも事実。しかし「難しそう」だからと敬遠するのはもったいない話です。

今回は、不動産投資の基礎知識や種類、期待できる利益やメリット・デメリット、実際にはじめるときに気を付けたいポイントを見てみましょう。

不動産を投資対象とする「不動産投資」

不動産投資とは、マンションやアパートなどの不動産を購入して貸し出したり、売却するなどの運用で利益を得る資産運用の手法です。

株式投資やFXなどとの大きな違いは、立地や物件によっては高い稼働率を維持できて、安定収益が見込める点です。初期費用にこそまとまった資金が必要ですが、一度投資してしまえば長期にわたって安定した収益源として期待できるのが魅力です。

不動産投資で期待できる2つの利益

不動産投資で利益を得るタイミングは、賃料収入が主体の「インカムゲイン」と売却益が中心の「キャピタルゲイン」があります。

安定収入が期待できるインカムゲイン

不動産投資におけるインカムゲインとは、マンションやアパートなど、資産を保有することで得られる家賃などの利益のことです。

インカムゲインのメリットは、長期での安定収入を得られることであり、景気動向の影響を受けにくいことです。

一方、デメリットとしては短期的に大きな利益を得るのが難しいことがあげられます。入居者がいると安定収益が期待できますが、一度にまとまった資金を得るのには向いていません。また、一棟買いや区分所有では入居者がつかない間は資産ではなく負債となる点にも注意が必要です。

大きな利益を狙うキャピタルゲイン

不動産投資におけるキャピタルゲインとは、保有不動産を売却したときに得られる利益のことです。

キャピタルゲインのメリットは、一度にまとまった資金を手にできること。タイミングの見極めによっては数千万から数億円と大きな利益を狙えます。反面、タイミングを見誤ると損失どころか物件が売れないリスクが生じます。

不動産投資の主な種類

一口に不動産投資といっても、アパート・マンションの一棟買いや区分所有といった実物資産への投資と、不動産投資信託（J-REIT）に代表される有価証券への投資に二分できます。

今回は、不動産投資の中でもメジャーなアパート・マンションの一棟買いとマンションの区分所有の特徴とメリット・デメリットを見てみましょう。

アパート・マンションをまとめ買いする「一棟買い」

一棟買いとは、アパートやマンションの全体を所有して、一棟丸ごと貸し出す投資のことです。比較的必要資金が少ない地方のアパートから、好立地で高い回転率が期待できる都心部のマンションまでが対象となり、不動産投資の代表格といえます。

一部屋単位で投資する「区分所有」

区分所有とは、アパート・マンションを丸ごと一棟買うのではなく、その中の部屋（区分）単位で投資する不動産投資です。アパートは一棟買いが基本なので、区分所有と言えばマンションであることがほとんど。

比較的小資金で取り組めることや物件の多さから、自分の賃貸や購入の経験を活かせる身近な投資など、区分所有は不動産投資初心者に向いているといわれます。

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資以外にも、株式やFXなどさまざまな投資手法が普及していますが、不動産投資にはほかの投資手法にはない独自の魅力と気を付けたい欠点があります。

不動産投資のメリット：1.比較的安定した運用が期待できる

入居者が定着すれば、不動産投資は安定的な収入が期待できる投資手法です。一棟買いであれば、入居者が一度に退去するようなことは少なく、収益が急変するリスクを抑えられます。また、管理会社によっては空室が出ても一定期間・一定額の賃料保証制度を設けている例もあります。

不動産投資のメリット：2.相続対策にも活用できる

遺産相続では相続額に応じて相続税が発生しますが、相続対策にも効果が期待できるのは不動産投資のメリットの一つに数えられるでしょう。

節税に役立つだけではなく、運用を続ければ長期にわたって安定した収入源としても期待できるのは、相続を受ける側の大きなメリットといえます。

不動産投資のメリット：3.運用初期には節税効果が期待できる

不動産投資は相続税だけでなく、所得税や住民税でも節税効果が期待できます。不動産の運用には、建物部分の減価償却費の他、不動産取得税や登記費用など、さまざまな経費が発生します。

基本的に運用初期は経費が収入を上回るので赤字運用となり、その金額に応じて所得税や住民税も減額されるので、節税につながるのです。

不動産投資のデメリット：1.維持管理などの固定費用が発生する

不動産投資では物件ごとに清掃や設備修繕といった設備の維持管理に費用が発生するだけではなく、月々のローン返済や固定資産税をはじめとする毎年の課税も無視できない固定費用になります。

入居者の有無に関わらず固定費用は定期的に支払う必要があるため、資産が負債とならないように入居率を高い水準に保つ努力は欠かせません。

不動産投資のデメリット：2.時間経過で資産価値は低下する

有価証券への投資なら時間経過による資産価値の低下はありませんが、実物資産である不動産は老朽化による資産価値の低下からは逃れられません。

老朽化が進行すれば入居率を維持するために、家賃を下げる必要性があることに注意しましょう。

不動産投資のデメリット：3.空室・災害リスクがある

不動産投資は入居者が定着すれば安定した収入を見込めますが、住み続けるかどうかは入居者次第で、空室リスクは常について回ります。また、火災や地震などの自然災害に遭遇するリスクも無視できません。

こうした空室・災害リスクにどう対処するかは、不動産投資の大きな悩みの一つです。

不動産投資のはじめかた

不動産投資は大きな資金を動かすことになるので、投資目的の決定から実際に運用をはじめるまで、さまざまな準備が欠かせません。不動産投資の大まかな流れを見てみましょう。

不動産投資をする目的を決める

不動産投資に限らず、投資ではどのような目標を立てるかで投資対象や運用方法は大きく変わります。

老後資金や日々の生活費など、目的によって借入や返済の計画も変わってくるので、具体的な目標設定は何より重要です。目標が漠然としていると、物件選びや経営方針などに一貫性がなくなり、不動産投資に失敗するリスクが上がります。

セミナーや書籍で最新の知識を身に付ける

運用を成功させるためには、セミナーや書籍で不動産投資に関する知識を身に付けることが大切です。

より幅広く普遍的な情報を得るためには、一つのメディアや情報源に偏らず、複数の情報に触れておくことも大切。知識を蓄える中で、自分に合った投資方法を探すことにもつながります。

投資に必要な資金を用意する

不動産投資に限らず、不動産の購入には不動産の購入価格からローン借入額を引いた「頭金」が必要です。頭金は貯蓄などから用意する自己資金であり、目安は一般的に物件価格の15%程度といわれています。

頭金の金額が大きいほど借入額を減らせるので月々のローン返済額を抑えられて損益分岐点の引き下げて、赤字リスクを低くすることにつながります。

物件購入・管理を任せる不動産会社を決める

資金を用意できたら、いよいよ物件購入・管理を任せる不動産会社を選びます。不動産会社選びは物件選びだけでなくその後の運用にも大きく影響するので、慎重な比較・検討が欠かせません。

業者選びでは実際に相談してみなければわからない部分は少なくありませんが、わかりやすい基準として業者の実績があります。実績が豊富ということは、それだけ多くの人から信用されていることになりますし、経験も多くノウハウも確かなはずです。

投資する物件を選ぶ

ある物件がどれだけの利益を生み出すかは、実際に運用をはじめて一定期間が経過しないとわからないのが現実です。

物件選びでは、利回りだけでなく、立地や築年数、設備などの諸条件にウェイトを置いて、上手く経営できるかどうかを主眼に物件を選ぶと、好物件を見つけやすいといわれています。

立地

収益用不動産は、立地による利便性が極めて重要になります。都市部へのアクセスや周辺施設の充実ぶり、最近では自然環境も注目されるポイント。

こうした条件を高い水準で満たした好立地は競争率だけではなく取得価格も高止まりする傾向があるので、物件購入ではある程度の妥協が求められることもあります。

築年数

中古住宅市場の整備が進められたことで、中古住宅から不動産投資をはじめる例も珍しくなくなりました。中古物件で不動産投資をはじめるときに注意したいのが、竣工からどれだけ年数がたったかを表す「築年数」です。

基本的に築年数が若い物件ほど高い利回りが期待できますが、メンテナンスがしっかりしていれば築年数がかさんだ物件でも安定した利回りを生むことがあります。

期待利回り

不動産投資の利回りには、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割って算出する「表面利回り（グロス利回り）」と、諸経費なども含める「実質利回り（ネット利回り）」があり、一般的に表面利回りよりも諸経費まで含める実質利回りが低くなります。

利回りは、表面利回り3%から7%程度が一つの目安。7%を超える物件は何らかの大きな瑕疵が隠れていることが多く、こうした物件はできるだけ避けるのが無難です。

契約締結・運用開始

売買契約を交わして物件が自分のものとなったら、運用がスタートします。運用初期は必要経費も多いので、担当者と確実に意思疎通しながら着実に手続きを進めましょう。

運用をはじめると直面するのが、物件の管理を自分で担当するか業者に依頼するかという点です。管理にかかる手間や時間を考えれば、不動産会社に支払う手数料は決して高額ではありません。

時間や手間を節約しながら入居者が居つくサービスを提供するなら、経験豊富な不動産会社に任せるのが近道といえます。

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不動産投資のよくある質問（FAQ）まとめ

Q.不動産投資はいくらから始められる？

A.必要な費用は物件次第

例えば、中古の区分所有なら必要な投資資金は小さいですが、アパート・マンションの一棟買いや複数物件の運用ではまとまった資金が必要です。投資対象や規模に合わせて必要な初期費用は異なるので、自己資金に合わせた不動産投資を模索するのが重要です。

Q.不動産投資は少額でもできる？

A.可能だがリスクは高くなる

金融機関によっては初期費用を含めたオーバーローンを組めるため、自己資金がない人でも不動産投資をはじめられます。

ただし、借入額が大きくなると、金利動向の影響を受けて返済計画に支障が生じやすくなるので、不動産投資のリスクが高まります。不動産投資のリスクを抑えるためにも、物件価格の15％程度の自己資金を用意しておきましょう。

Q.不動産投資と株式投資の違いは？

A.短期の利益を狙うなら株式投資、長期の収益を目指すなら不動産投資

不動産投資の収益は資産を保有することで得られる収入（インカムゲイン）がメインですが、株式投資の収益は資産を売却することで得られる利益（キャピタルゲイン）がメインです。

短期で大きな収入を狙うなら株式投資、長期的に安定した収入を得たい人は不動産投資が向いているといえるでしょう。

Q.マンションの寿命はどの程度？

A.50年から100年程度の寿命が期待できる

鉄筋コンクリート造のマンションの場合、法定耐用年数（固定資産評価や税制上の減価償却年数）は47年とされていますが、これは資産としての寿命であり、物理的な『寿命』とは異なります。

定期的な補修による物理的な寿命は約100年ともいわれており、綿密な修繕計画が寿命を左右します。

Q.マンション維持にはどのようなコストがかかる？

A.共有部分のコストと退去時のコストがかかる

マンション維持には外壁や給水管、屋上防水といった共有部分と入退去時のリフォームや原状回復など専有部分にコストが発生します。

共有部分のコストは、所有者から集める積立金で賄い、ほとんど修繕を必要としないものもあります。専有部分のコストはオーナー負担の部分と入居者が負担する部分で按分されます。

Q.マンションの資産価値は下落する？

A.築年数や市況で上下する

資産価値は一定ではなく、立地や築年数、市況によって変動するため、物件によっては上昇することもあれば低下することもあります。借り手が付かない物件は需要が低いため、家賃を下げざるを得なくなることが多く、低下することが一般的。一方で、賃貸需要が高い物件は、家賃を安定して保つことが可能であり、これが資産価値を維持する要因となります。

Q.空室にはどう対処する？

A.基本的には入居者待ち。家賃保証サービスも候補

退去が決まった時点から賃貸募集を開始しますが、入居者の有無にかかわらず管理会社から直接家賃を得られるサブリース契約などの保証サービスを利用できるケースもあります。

なお、一般的には空室の間は家賃収入を得られないため、ローンの返済や管理コストは自己資金で賄う必要があります。

Q.投資資金は何年程度で回収できる？

A.10年から15年程度が目安

不動産投資は、投資資金の回収期間を適切に設定することが重要です。長すぎると修繕コストがかさむリスクがあり、短すぎると家賃が高くなりすぎて空室リスクが増大します。おおむね10年から15年程度を目安に、投資資金を回収して利益を出せる程度の家賃設定が肝要とされています。

投資金額に対してどれくらいの期間で回収できるかのシミュレーションは、自己資金配当率（CCR）として求めることができます。大まかな収益計画を立てるためにも、事前のシミュレーションは欠かせません。

Q.将来的に賃貸需要はある？

A.都市部では一定の需要が期待できる

東京都の単独世帯数は2020年時点で339万世帯、2040年に至っては369万世帯まで増加が予想されているにも関わらず、直近の首都圏の投資用マンションの発売戸数は年間5,000戸から6,000戸で推移しています。

このことから単身者向けマンションのユーザーニーズは年々高まっていくと考えられています。

※1 参考：不動産経済 マンションデータ・ニュース 株式会社不動産経済研究所

まとめ

不動産投資は長期間に渡って安定した収入が期待できる資産運用であり、運用次第ではメインの収入源としても、将来に向けての備えとしても活用できます。

経験豊富な不動産会社は不動産投資未経験者の心強い味方ですが、最終的な意思決定は自分に帰属する以上、取り組む前に必要な知識を身につけることは欠かせません。今回の記事を参考に、不動産投資に取り組むかを検討してみてください。